Hoe gaat een huis kopen of huren op Tenerife?

Lees hier belangrijke informatie en tips over het kopen of huren van een huis op Tenerife of in Spanje. Alles over de wet, makelaar, belastingen en financiering.

deteidng.nl

Vooraf wat duidelijkheid in de terminologie die over het algemeen bij woningen op Tenerife gebruikt wordt.

Wilt u een apartamento of een piso? het verschil is de omvang, Een apartamento heeft over het algemeen één of twee slaapkamers, een piso heeft er 3 of meer.

Een ático is een apartamento of piso op de hoogste verdieping, vaak met een dakterras. Een duplex of een triplex is een piso of apartamento met twee of drie verdiepingen.

Een chalet (landelijk gelegen) of een vivienda (tussen andere bebouwing) is een vrijstaande woning. Een villa kan overal liggen maar is veel groter dan een chalet of vivienda.

Een casa adosada is een rijtjeswoning van twee huizen of meer.

Een edificio betekent een gebouw dat meerdere doelen kan hebben. De termen urbanización en residencial betekenen beide woonwijken maar de eerste ligt buiten een stad en de tweede er binnen. In verstedelijke gebieden kan een urbanización binnen dat gebied liggen.

Een finca is iets boererijachtigs dat altijd landelijk gelegen is. Op een finca urbana mag u vaak iets bouwen maar op een finca rústica mag dat doorgaans niet.

Inhoud:

Met het huren heeft voordelen die u bij het kopen van een huis niet heeft. U heeft de vrijheid om relatief eenvoudig een huis te gaan bewonen op Tenerife. U hoeft zich geen zorgen te maken over bezit en de daaraan verbonden verplichtingen en (onderhouds) zorgen. U staat met het huren van een woning ook nog behoorlijk los van de Spaanse overheid.

Kortom, er is veel te zeggen voor het huren in plaats van kopen van een huis, woning of appartement op Tenerife

Er is echter wel een huurovereenkomst nodig en dat gaat niet altijd gemakkelijk als u niet goed bent voorbereid. Zonder volledig te zijn staan hier een aantal aandachtspunten die u kunnen helpen bij de verplichtingen die u en de verhuurder met elkaar aangaan.

Onderdelen van een huurovereenkomst:
• De volledige namen van huurder en eigenaar,
• Een omschrijving van de te huren woning;
• Maandelijks huurbedrag;
• Betalingsvoorwaarden;
• Borg (maximaal 1 maand huur);
• Wie betaald de vaste lasten zoals licht, water, vuilnis, eventeueel telefoon en de VVE,
• Wat is de opzegtermijn van het huurcontract,

• Dat het Spaans recht van toepassing is,
• Als u wenst, een (beëdigde) vertaling of samenvatting van de overeenkomst,

• Als bijlage en indien aanwezig, een inventarislijst,

Wat kan een huurcontract bevatten?

• Elke huurovereenkomst is gebonden aan de Ley de Arrendamientos Urbanos, kortweg de LAU ofwel de Spaanse huurwet.

• Huurcontracten voor elf maanden worden nog vaak aangeboden maar deze vorm bij wetswijziging in 1995 in principe verboden. Als gevolg daarvan wordt een huurcontract van elf maanden vanzelf een vijfjarige huurovereenkomst.

• Het niet toegestaan om een huurder te verplichten om het volledige eerste jaar te betalen. De LAU staat geen vooruitbetaling van meer dan één maand huur toe. Bovendien bepaalt artikel 11 van de LAU dat de huurder het recht heeft om de huurovereenkomst na zes maanden te beëindigen.

• De bepaling dat een huurcontract maar 1 jaar duurt is strijdig met artikel 9.1 van de LAU, daarin staat dat een verlenging tot 5 jaar een wettelijk recht is van de huurder. Indien de verhuurder een bedrijf is, is de verlenging 7 jaar.

• De verhuurder mag niet opnemen dat hij het huis op elk moment kan bezoeken om de staat te controleren. Artikel 18.2 van de grondwet staat dat niet toe.
• Een verhuurden kan in het huurcontract opnemen dat u geen bezoekers mag ontvangen en ook dat u geen huisdieren mag houden. Dat heeft echter geen geldigheid omdat artikel 10 van de grondwet de persoonlijke levenssfeer beschermd. Bezoekers en huisdieren behoren daartoe.
• Huur verhogingen mogen niet hoger zijn dan de jaarlijkse index.

• Verhuurders hebben voor de de verloopdatum van het huurcontract een opzegtermijn van vier maanden. Voor de huurder is dit twee maanden.

• De huurder betaald alleen voor water, elektra, huisvuil, enz, als dit specifiek in het huurcontract staat. Dat is ook van toepassing voor de kosten van de woning zoals communiteits onkosten of de eigendomsbelasting. Let speciaal op de bepalingen rondom huisvuil omdat dat een regeling is waarbij u een overeenkomst heeft met de gemeente.
• Bij de ondertekening van de huurovereenkomst mag de verhuurder een waarborg (fianza) vragen van 1 maand huur als garantie dat de woning in een goede staat wordt achter gelaten. Een hogere waarborg mag niet.

Moet u een advocaat in de hand nemen?

• Wel of geen advocaat, een advocaat kan overigens belangrijk zijn bij zowel kopen als bij huren.

  Vaak is het handig om bij het huurcontract hulp te vragen van een advocaat. Uiteraard kunt u met de nodige voorzichtigheid alle benodigde stappen zelf zetten als u de kosten van een advocaat wilt vermijden.

  Bedenk echter wel dat een advocaat in Spanje en op Tenerife niet zo heel duur is en u hen niets verplicht bent te betalen voordat ze u een offerte hebben gezonden met het totaal bedrag voor alle diensten die u ter zake de huurovereenkomst van de advocaat vraagt. Pas na uw akkoord voor die offerte mag de advocaat u een voorschot vragen terwijl het geoffreerde bedrag nooit overschreden mag worden. Deze bepaling geldt ook bij kopen en bij huren.

• Tot slot, dit zijn een aantal tips. Het is zeker geen volledige opsomming want er kunnen overal uitzonderingen optreden die de situatie net iets anders maken. Wij kunnen dan ook niet aansprakelijk gesteld worden voor enige gevolg of consequentie die uit bovenstaande tips voortvloeien. 

Een stuk grond kopen.

Als u overweegt om een stuk grond of een "bouwperceel" te kopen is het niet altijd zeker dat u daar ook een huis op mag bouwen. Informeer eerst bij de gemeente waar de grond ligt of er inderdaad een huis op gebouwd mag worden en zo ja, aan welke voorwaarden dat moet voldoen. We raden u aan om daarbij te laten assisteren door een advocaat.

Een huis of appartement kopen in een ontwikkelingsfase.

Een splinternieuwe woning kopen op een fraaie plek dat alleen nog maar op een tekening bestaat is een risico omdat het nooit zeker is of de woning er ooit komt. Zelfs als er al delen van gebouwd zijn heeft u nog niet de zekerheid dat het afgebouwd wordt. Vaak wordt u om een aanbetaling gevraagd. Als u dat doet moet u bedenken dat er in de voorwaarden vaak staat dat restitutie alleen plaatsvind als de ontwikkelaar de plannen afzegd. Ook hiet geldt, neem een advocaat mee als u toch een nog niet (af)gebouwde woning wilt kopen.

Veel Europese bewoners van Noord-Europa besluiten om een woning te kopen of te huren in Spanje, of het nu een studio, appartement, rijtjeshuis, villa of finca in Spanje is, er staan er veel te huur en te koop. Men kan zo´n woning kopen om zelf vast te bewonen. elk jaar tijdelijk te bewonen, of te verhuren als belegging. Het is zowel bij kopen als bij huren zaak om  u grondig voor te bereiden op de grote stap die het kopen of huren van een huis of appartement in Spanje is.

Met deze informatie willen we u helpen om de eerste stappen naar het kopen of huren van een huis in Tenerife of Spanje te zetten.

Het begint bijna precies zo als met het kopen of huren van een huis als in Nederland als u iets op het oog heeft.

Maar daaraan voorafgaand zijn er eerst vragen, vragen en nog eens vragen.

De zoektocht naar de juiste woning.
Nadat u heeft besloten een woning op Tenerife te kopen en deze niet meer te huren, zult u zichzelf een aantal vragen moeten stellen en een aantal beslissingen moeten nemen.

Waar op Tenerife moet de woning zich bevinden?
Welk type woning wilt u? Een vrijstaande villa of finca, een huis of een appartement in een gemeenschap, begane grond, eerste verdieping of Ático (penthouse),
Hoe groot moet het pand zijn, met of zonder land?
Hoe duur kan het onroerend goed zijn?
Als u besluit tot kopen, wilt u het later of  nu al (tijdelijk) verhuren?
Zoekt u privé of via een makelaar?

Als u op termijn liever geen verlies wilt:

"Koop dan liever het slechtste pand op de beste locatie dan het beste pand op de slechtste locatie".

Enkele tips:

Houd er rekening mee dat de manier waarop in Tenerife en Spanje gebouwd is niet in de buurt komt van de kwaliteit van Noord-Europeese huizen ook al spreekt men altijd van 1e kwaliteit.

Het lijkt erop dat het woord geluidsisolatie niet bestaat.Als u een appartement koopt of huurt met (boven) buren, moet u vooraf goed controleren of u geen geluiden hoort van hakken, gesleep van stoelen e.d..

Als u een woning op de bovenste verdieping koopt of huurt, moet u ook naar het dak kijken om te zien of het helemaal in orde is en zo goed is dat het ook zo goed blijft,

Als u in een gemeenschappelijk gebouw een woning of appartement koopt of huurt is het van belang dat er een actieve communidad is.

Een communidad is een vereniging van eigenaren.

Als er geen actieve comunidad is zal het gebouw na verloop van tijd steeds slechter worden en zal de waarde van uw gekochte bezit aanzienlijk dalen. 

Een appartement naast de trap zorgt ervoor dat alle buren met hun koffers en aankopen altijd langs u lopen en dat kan vrij veel lawaai opeveren.

Belangenconflicten zijn onvermijdelijk als er in het gebouw ook  appartementen worden verhuurd voor toerisme of als er winkels in hetzelfde complex zijn gevestigd.

Let er op dat er voldoende vrije parkeerplaatsen in de buurt beschikbaar zijn.

Het is natuurlijk goedkoper om een ​​woning te kopen zonder makelaar, aangezien er geen makelaarskosten zijn. Dan moet u echter ook zelf voor alle benodigde papieren te zorgen of dat  tegen betaling door een Gestoria (een administratie kantoor)  laten doen.

U kunt zich bij het kopen ook door een advocaat laten bij staan die voor u optreed als begeleider van uw koop-

Er zijn veel makelaarskantoren en elk kantoor biedt verschillende diensten aan en vraagt ​​verschillende bemiddelingskosten. Informeer u dus goed bij een aantal makelaars tegen welke tarief zij u willen helpen en wat zij daar precies voor gaan doen.

Als alternatief kan een woning goedkoop via de banken worden gekocht. Door de toenmalige vastgoedcrisis konden veel huiseigenaren hun hypotheek niet meer aflossen en moesten ze het pand teruggeven aan de banken. De eigendommen zijn in de regel niet in goede staat (of zelfs niet sf), maar die woningen zijn vaak wel goedkoop te verkrijgen en de bank zorgt voor eventuele financiering en verwerking.

Het is belangrijk er door uw makelaar of zelfs een advocaat op te laten toezien dat een huis dat u wilt kopen daadwerkelijk van de verkoper is. De motaris in Spanje controleerd dat niet.  Iedereen die een woning in Spanje koopt, moet zich over het algemeen aan de Spaanse wet houden.

Als u uw woning in Spanje  of Tenerife wilt financieren, kunt u contact opnemen met uw huisbank in uw thuisland of met een Spaanse bank. Het is vaak niet meer zo eenvoudig om aan financiering te komen. U moet ten minste 20-30% eigen vermogen van de verwervingskosten hebben.

Dus van de koopsom plus eventuele renovatiekosten, de belastingen en de provisie van de makelaar en notaris. Bij financiering zijn er ook extra kosten voor de taxateur (tussen 100,00 en 400,00 euro) en de inschrijving van de hypotheek in het kadaster.

Bij financiering moet u rekening houden met circa 10% kosten van de marktwaarde, dus exclusief renovatie kosten. In Spanje worden in de regel variabele rentetarieven overeengekomen, die afhankelijk van de overeenkomst elk kwartaal, halfjaarlijks of jaarlijks worden aangepast. Veel banken bieden een rentetarief van Euribor + X.

De Euribor  is het rentetarief dat Europese banken elkaar in rekening brengen bij het verhandelen van ongedekte leningen in euro´s. Het is dus een variabele rente.

Er is een nieuwe uitspraak van de Hoge Raad, die de algemene clausules van de banken over de kosten van registratie en notariële verwerking ten laste van de koper nietig verklaart.

- Controleer, of laat controleren of er op de woning een schuld rust op het moment dat u koopt. Dat hoeft niet om een hypotheek te gaan. Veel vaker gaat over onbetaalde gas- of      elektriciteitsrekeningen. Het kan echter ook om een schuld aan een willekeurige andere schuldeiser gaan. Het komt veelvuldig voor dat er op de woning nog (hoge) shulden aan de communidad rusten. U kunt bij het eigendomsregister na gaan of er schulden of kosten zijn voor het onroerend goed dat u wilt verwerven.

- Soms is de verkoop aan een koper nog niet afgerond terwijl de verkoper hetzelfde pand al aan een andere koper wil verkopen. Om zeker te zijn dat u de enige bent kunt u de naam van de eigenaar van het onroerend goed dat u wilt verwerven controleren.

- Controleer de authenticiteit van het contract en van de documenten die de koper tijdens de aankoop aan u verstrekt goed. Of laat dat goed controleren door een advocaat.  Met een advocaat hoeft u zich geen zorgen te maken over de aard van het contract dat u ondertekent.

- Koop nooit een villa, huis of appartement via een beoordeling op het internet. Zoals uit al het bovenstaande mag blijken is uw aanwezigheid ter plaatse dringend nodig.

Zoals uit veel van de eerdere delen al blijkt liggen er nogal wat spijkers op de weg naar de verwerving van het eigendom van een huis, appartement, finca of villa.

Uiteraard kunt u met de nodige voorzichtigheid alle benodigde stappen zelf zetten als u de kosten van een advocaat wilt vermijden.

Bedenk echter wel dat een advocaat in Spanje en op Tenerife niet zo heel duur is en u hen niets verplicht bent te betalen voordat ze u een offerte hebben gexonden met het totaal bedrag voor alle diensten die u van de advocaat vraagt. Pas na uw akkoord voor die offerte mag de advocaat u een  voorschot vragen terwijl het geoffreerde bedrag nooit overschreden mag worden. Dit laatste geldt zowel bij kopen als huren of bij elke andere tussenkomst van en advocaat.

Het komt voor dat een makelaar u "zijn" advocaat aanbiedt tegen een vast percentage van de koopsom. Afgezien van deze niet gebruikelijke beloningswijze kunt u zich wellicht voorstellen dat de onafhankelijkheid van die advocaat niet 100% zeker is. Bedenk dat voordat u daarmee gaat samenwerken.

Om met de deur in huis te vallen, verbouwen kan een zeer hachelijk avontuur worden op Tenerife. Niet alleen loopt de vergunningen procedure stroperig en vaak moeizaam maar ook aan de uitvoering kan veel mankeren. Het maakt niet uit of uw uw huis wilt kopen of huren.

Denk dus goed na voordat u aan dat avontuur begint.

Enkele aandachtspunten zijn:

- aannemers weten alle trucjes om een afgesproken prijs te verhogen,

- de hulp van een architect zorgt niet voor een vlot en glad verloop van de verbouwing,

- als er iets fout gaat neemt niemand de verantwoordelijkheid en u betaald,

- bedenk dat werklieden in de bouw zeker niet altijd vaklieden zijn,

- houdt rekening met vertragingen of niet op komen dagen, tijd speelt soms geen enkele rol.

- de materialen zijn vaak niet van de beste kwaliteit ook al is dat u beloofd,

- niet alles vlakbij de plek van de verbouw werkzaamheden overleeft de verbouwing,

- na de verbouwing blijven er vaak (veel) afval en smetten over rond en in uw huis,

- als u het Spaans niet machtig bent wordt het er  zeker niet eenvoudiger op.

Belangrijk, er zijn beslist goede uitzonderingen onder de werkers en aannemers,

Informeer u vooraf zo goed mogelijk als u een huis gaat huis kopen of huren op Tenerife.

.

Op het moment dat u overeenstemming hebt over het kopen van een huis op Tenerife moet er een voorlopige overeenkomst komen waarbij u een aanbetaling zult moeten doen van doorgaans 10% van de koopsom. 

Daarna wordt de verkoop overeenkomst en de akte voor de eigendomsoverdracht opgesteld. Dat kunt u zelf bijna niet doen dus laat u hierbij helpen door uw makelaar of, nog liever, door uw advocaat.
Daarna moet een notaris op Tenerife de overdracht van het huis bekrachtigen en de eigendomsakte (escritura de compraventa) opstellen. Alle aktes worden vervolgens in het bijzijn van de notaris door de koper en verkoper ondertekend.
De notaris stuurt de aktes naar het kadaster op Tenerife waar uw naam (namen) ingeschreven worden als de wettelijke eigenaren van het huis. Met enig geduld ontvangt u een maand of twee later alle stukken thuis. Voor de tussen liggende tijd heeft u van de notaris kopiën als bewijs ontvangen.

Belangrijk, de notaris controleert niet of het huis dat u koopt op naam van de verkoper staat.

Op Tenerife moet uw advocaat of makelaar dat controleren!

Pagina: huis kopen of huren op Tenerife